Mietrecht – was Mieter wissen sollten: Umbauten/Einbauten & Verteilerschlüssel

Von Susanne Schönemeier, Stellv. Geschäftsführerin Deutscher Mieterbund Hannover e.V. (DMB)

Ihr gutes Recht_DMB_SchönemeierImmer wieder kommt es zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weil Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht ausreichen kennen.

Nachfolgend die Tipps des DMB zu häufig strittigen Themen:

Umbauten und Einbauten

Mieter, die in ihrer Wohnung Zwischendecken oder – wände einziehen wollen, eine zusätzliche Dusche im Bad planen, Parkett verlegen oder die Wohnung behindertengerecht ausstatten wollen, müssen in aller Regel die Zustimmung des Vermieters einholen.

Nur solche Mieterumbauten und Investitionen sind ohne weiteres erlaubt, die vom „vertragsgemäßen Gebrauch“ gedeckt sind, keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz des Gebäudes mit sich bringen und am Ende des Mietverhältnisses leicht wieder beseitigt werden können. Größere bauliche Veränderungen verbunden mit Stemm-  und Maurerarbeiten sind ohne Einverständnis des Vermieters verboten, zum Beispiel Wanddurchbrüche, Einziehen neuer Wände oder Zwischendecken, Einbau einer Etagenheizung, eines Bades oder neuer Fenster.

Größeren Baumaßnahmen muss der Vermieter ausnahmsweise immer dann zustimmen, wenn es um die behindertengerechte oder barrierefreie Ausgestaltung der Wohnung oder des Hauses geht. Will der Mieter einen Treppenlift einbauen lassen, Türdurchgänge verbreitern, ein behindertengerechtes Bad oder Rollstuhlrampen usw. installieren, dann muss der Vermieter in der Regel das erlauben.

Auch ohne Vermietererlaubnis kann der Mieter ein neues Türschloss einbauen, ein Hochbett oder eine Einbauküche aufstellen, Waschbecken oder Toilette austauschen bzw. eine zusätzliche Steckdose oder einen Türspion einbauen.

Gleichgültig, ob der Mieter mit oder ohne Zustimmung seines Vermieters investiert, er muss damit rechnen, beim Auszug seine Modernisierung wieder rückgängig machen zu müssen. Nach dem Gesetz hat der Vermieter Anspruch auf Rückgabe der Wohnung im ursprünglichen Zustand, zumindest solange nichts anderes vereinbart ist.

Verteilerschlüssel

Schätzungsweise 30 Millionen Betriebskostenabrechnungen werden Jahr für Jahr verschickt. Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die Frage nach dem richtigen Verteilerschlüssel. Wie werden die Kosten, die für das ganze Haus angefallen sind, auf die einzelnen Mietparteien richtig verteilt?

Für die Heizkosten schreibt eine Verordnung vor, dass mindestens 50 Prozent und höchstens 70 Prozent der Kosten nach Verbrauch verteilt werden müssen. Hierzu sind alle Wohnungen mit Erfassungssystemen, wie Heizkostenverteiler, ausgerüstet, die dann einmal im Jahr abgelesen werden. Die restlichen 30 bis 50 Prozent der Heizkosten werden nach einem verbrauchsunabhängigen Maßstab verteilt, meistens nach Quadratmetern, also der Wohnfläche. Der Vermieter legt den konkreten Aufteilungsmaßstab, zum Beispiel 50 zu 50, einmalig fest. Ändern kann er die Aufteilung nur ausnahmsweise, zum Beispiel nach einer energetischen Modernisierung.

Bei älteren Gebäuden ist eine Aufteilung von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche – zwingend vorgeschrieben. Voraussetzung ist, dass das Gebäude die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt, mit Öl oder Gas geheizt wird und freiliegende Heizleitungen überwiegend gedämmt sind.

Die übrigen „kalten“ Betriebskosten, wie Grundsteuer, Hausmeister, Versicherungen, Gartenpflege, Hausreinigung, Aufzug, Wasser usw., werden entweder nach Wohnfläche oder nach Personenzahl auf die Mieter im Haus verteilt. Entscheidend ist immer, was im Mietvertrag steht. Fehlt hier eine entsprechende Regelung, gilt im Zweifel die Wohnfläche als richtiger Verteilerschlüssel. Verbrauchsabhängig können allenfalls die Kosten für Wasser/Abwasser verteilt werden. Voraussetzung ist dann aber, dass alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgestattet sind.

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