Mietrecht – was Mieter wissen sollten: Staffelmiete & Mieterrechte bei Hausverkauf und Eigentümerwechsel

Ihr gutes Recht_DMB_SchönemeierVon Susanne Schönemeier, Stellv. Geschäftsführerin Deutscher Mieterbund Hannover e.V. (DMB)

Immer wieder kommt es zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weil Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht ausreichen kennen.

 Nachfolgend die Tipps des DMB zu häufig strittigen Themen:

Staffelmiete

Immer öfter präsentieren Vermieter ihren neuen Mietern bei Vertragsunterschrift einen so genannten Staffelmietvertrag.

Zwar sind dann im laufenden Mietverhältnis Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung ausgeschlossen. Allerdings kann der Vermieter im Gegenzug jährliche Mietpreissteigerungen von vorn herein festlegen, bei den einzelnen Staffeln muss die Kappungsgrenze nicht beachtet werden, und die ortsübliche Vergleichsmiete kann überschritten werden. Aber: Die vorhandenen Regelungen zur Mietpreisbremse müssen eingehalten werden, für jede einzelne Staffel.

Nach dem Gesetz muss zwischen zwei Mietpreisstaffeln mindestens ein Jahr liegen. Eine Staffelmiete im Halbjahresturnus ist deshalb unwirksam. Schon im Mietvertrag muss die jeweils zu zahlende Monatsmiete ausdrücklich genannt oder aber der jeweilige Erhöhungsbetrag angegeben werden. Steht im Mietvertrag lediglich, dass sich die Miete jedes Jahr um 5 Prozent erhöht, ist die Vereinbarung unwirksam. Das Gleiche gilt, wenn für die Staffelmiete anfangs Geldbeträge und später Prozentsätze ausgewiesen werden. Auch diese Vereinbarung ist unwirksam (BGH VIII ZR 197/11).

Bei einem unbefristeten Staffelmietvertrag kann der Mieter die Wohnung jederzeit mit der gesetzliche Frist von drei Monaten kündigen. Häufig wird im Zusammenhang mit einem Staffelmietvertrag aber gleichzeitig ein Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht im Mietvertrag vereinbart. Der ist längstens für vier Jahre zulässig. Zum Ablauf der Vierjahresfrist muss der Mieter unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen können. Enthält der Vertrag einen Kündigungsausschluss von mehr als vier Jahren, ist die Regelung als Formularvereinbarung insgesamt unwirksam, so dass der Mieter wiederum jederzeit fristgemäß kündigen kann.

Mieterrechte bei Hausverkauf und Eigentümerwechsel

Wird das Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Das bedeutet für die im Haus oder in der Wohnung lebenden Mieter ändert sich praktisch nichts:

Mietvertrag: Der Käufer des Hauses oder der Wohnung tritt in den alten, bestehenden Mietvertrag ein. Er kann nicht verlangen, dass Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen oder in Vertragsverhandlungen über einen neuen Mietvertragstext eintreten.

Zahlungspflichten: Nicht die Miete voreilig an den Haus- oder Wohnungskäufer zahlen! Der kann die Miete erst beanspruchen, wenn er seine Berechtigung nachgewiesen hat, beispielsweise durch einen Grundbuchauszug. Ohne Risiko kann an den „Neuen“ auch gezahlt werden, wenn der bisherige Vermieter die Mieter hierzu auffordert. Bei Zwangsversteigerungen kommt es auf den gerichtlichen Zuschlagsbeschluss an. Erben können ihre Berechtigung mit Hilfe des Erbscheins nachweisen.

Kündigungsschutz: Der neue Vermieter hat kein besonderes Kündigungsrecht. Wie auch der frühere Vermieter kann er nur kündigen, wenn er einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe hat, zum Beispiel Eigenbedarf. Außerdem muss er die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten – je nach Wohndauer des Mieters zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monate. Anders allenfalls, wenn der neue Eigentümer die Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag zum nächst möglichen Termin mit Dreimonatsfrist kündigen.

 

Mieterhöhung: Der neue Eigentümer hat kein automatisches Mieterhöhungsrecht. Er kann die Miete nur unter den gleichen Voraussetzungen erhöhen, wie es auch der alte Vermieter hätte tun können, also beispielsweise nach einer Modernisierung, oder er kann die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben (Mietspiegel).

Mietkaution: Mieter können nur dann eine Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Daran ändert ein Eigentümer- oder Vermieterwechsel nichts. Zurückzahlen muss die Kaution der neue Eigentümer. Wird er zahlungsunfähig, kann sich der Mieter auch an dessen Vorgänger halten.

 

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