Von Reinold von Thadden, Leitung der Rechtsabteilung, Deutscher Mieterbund Hannover e.V. (DMB)
Immer wieder kommt es zu vermeidbaren Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern, weil Mieter ihre Rechte und Pflichten nicht ausreichend kennen.
Nachfolgend die Tipps des DMB zu häufig strittigen Themen:
Teilkündigung
Die Mietsache kann nur insgesamt gekündigt werden, nicht „scheibchenweise“. So hat der Vermieter nach Angaben des DMB Hannover e.V. kein Recht, einzelne Räume einer Großwohnung zum Beispiel wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Auch die Kündigung von Nebenräumen, wie Dachboden oder Keller, ist ausgeschlossen, genauso wie die separate Kündigung der mitgemieteten Garage oder des mitgemieteten Gartens.
Von dem Grundsatz „ganz oder gar nicht“ gibt es aber eine Ausnahme: Der Vermieter darf „nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume“ – das sind zum Beispiel Speicher- oder Kellerräume, Waschküchen, Abstellräume, Gärten oder Stellplätze – einzeln kündigen, wenn er diese Räume oder Grundstücks-teile benötigt, um hier neue Mietwohnungen zu schaffen. Ausreichend ist es dann schon, wenn er diese Nebenräume oder Flächen den Mietern der neu geschaffenen Wohnung zur Verfügung stellen will.
Unabhängig von der Mietzeit und der Wohndauer des Mieters kann der Vermieter hier immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Mieter können nach Informationen des DMB Hannover e.V. der Teilkündigung widersprechen und sich auf die Sozialklausel berufen, wenn die Herausgabe der Nebenräume bzw. der Garage oder des Gartens für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Unabhängig hiervon können Mieter die Miete kürzen, wenn sie durch eine Teilkündigung Garten oder Keller verlieren.
Kleinreparaturen
Treten am oder im Haus während der Mietzeit Mängel oder Schäden auf, ist der Vermieter zur Reparatur verpflichtet. Für Bagatellschäden kann es aber eine Ausnahme geben. Im Mietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter die Kosten für kleinere Instandsetzungen und Kleinreparaturen selbst übernehmen muss. Ein typischer Fall ist der tropfende Wasserhahn.
Voraussetzung für eine wirksame Kleinreparaturklausel ist, dass im Mietvertrag eine Obergrenze für die Beseitigung der Bagatellschäden vereinbart ist. Diese Obergrenze liegt häufig bei 75 Euro, zulässig dürfte aber auch noch ein Betrag von 100 Euro sein. Alle Reparaturen, die über der im Mietvertrag wirksam gesetzten Obergrenze liegen, sind keine Bagatellen. Wird der Gesamtbetrag inkl. Mehrwertsteuer für die Reparatur überschritten, dürfen die Kosten nicht mehr auf den Mieter abgewälzt werden, auch nicht anteilig.
Außerdem muss eine wirksame Kleinreparaturklausel auch noch eine zweite Obergrenze enthalten. Die Kosten aller Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres dürfen den Betrag von 300 Euro bzw. 6 Prozent der Jahresmiete nicht übersteigen.
Und die Kleinreparatur selbst muss sich auf solche Teile der Mietsache beziehen, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, also beispielsweise der tropfende Wasserhahn. Außerdem gehören Reparaturen an Installationsgegenständen für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse sowie unter Umständen auch Rollläden, Markisen oder Jalousien dazu.
